მილიონი დოლარის იპოთეკა: ყოველთვიური გადასახადის რეალური ღირებულება და ფარული ხარჯები

მილიონი დოლარის ღირებულების სახლი შესაძლოა აღარ ჟღერდეს განსაკუთრებულ ფუფუნებად, განსაკუთრებით იმ ბაზრებზე, სადაც საშუალო ფასები შვიდნიშნა რიცხვებს უახლოვდება. თუმცა, მიუხედავად იმისა, რომ ასეთი გასაყიდი ფასი შეიძლება ნორმად მოგვეჩვენოს, მილიონი დოლარის იპოთეკის ყოველთვიურ გადასახადს მაინც შეუძლია სერიოზული ფინანსური შოკი გამოიწვიოს. საპროცენტო განაკვეთები, წინასწარი შენატანის ოდენობა, სესხის ტიპები, გადასახადები, დაზღვევა და საკომისიოები სწრაფად გროვდება და „ქაღალდზე ხელმისაწვდომსა“ და „კომფორტულად საცხოვრებელს“ შორის განსხვავება ხშირად თვეში ათასობით დოლარია. როდესაც მყიდველები მილიონი დოლარის სახლის შეძენაზე საუბრობენ, ისინი, როგორც წესი, საგულისხმოა გასაყიდი ფასი და არა თავად იპოთეკა. მყიდველების უმეტესობა სრულ თანხას არ ისესხებს. მაგალითად, თუ თქვენ იყენებთ სტანდარტულ იპოთეკას, რომელიც 20%-იან წინასწარ შენატანს მოითხოვს, თქვენ გადაიხდით $200,000-ს და აიღებთ $800,000-იან იპოთეკურ სესხს. ეს განსხვავება მნიშვნელოვანია, რადგან თქვენი ყოველთვიური გადასახადი გამოითვლება სესხის თანხიდან და არა სახლის ღირებულებიდან. შემდგომში, საპროცენტო განაკვეთი და სესხის ვადა ასრულებს ძირითად როლს. ყველაზე გავრცელებული ვარიანტი კვლავ 30-წლიანი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკაა, ძირითადად იმიტომ, რომ ის ყოველთვიურ გადასახადებს უფრო დაბალს ინარჩუნებს, ვიდრე მოკლე ვადიანი სესხები. 6.15%-იანი საპროცენტო განაკვეთის გამოყენებით, $800,000-იანი სესხის ძირითადი თანხისა და პროცენტის გადასახადი თვეში დაახლოებით $4,874-ია. ეს მაჩვენებელი, თავისთავად, მაღალშემოსავლიანი პირებისთვის მართვადი შეიძლება ჩანდეს. თუმცა, ეს მხოლოდ ნაწილია საერთო სურათის. 30-წლიან იპოთეკასთან შედარებით, 15-წლიან ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკას შეუძლია მნიშვნელოვნად შეამციროს მთლიანი საპროცენტო ხარჯები – მაგრამ ის გაცილებით მეტს მოითხოვს თქვენი ყოველთვიური ბიუჯეტიდან. 5.5%-იანი განაკვეთით, იგივე $800,000-იანი სესხის ძირითადი თანხისა და პროცენტის გადასახადი თვეში დაახლოებით $6,537-ს შეადგენს. ეს გადასახადი ყოველთვიურად $1,663-ით მეტია 30-წლიან ვარიანტთან შედარებით. უპირატესობა ის არის, რომ სახლის მფლობელი ნახევარ დროში ხდებით და საერთო ჯამში გაცილებით ნაკლებ პროცენტს იხდით. მინუსი კი ისაა, რომ თქვენ დაგჭირდებათ შემოსავალი და ფულადი ნაკადი ყოველთვიური ხარჯების დასაფარად. FHA სესხები არ შემოიფარგლება მხოლოდ საწყისი დონის სახლებით. მაღალი ღირებულების მქონე რაიონებში, FHA სესხების გამოყენება შესაძლებელია ბევრად უფრო ძვირადღირებული ქონების, მათ შორის მილიონი დოლარის ღირებულების შესყიდვებისთვის, თუ ადგილობრივი FHA სესხის ლიმიტები ამის საშუალებას იძლევა. ბევრი იპოთეკური კრედიტორი საშუალებას გაძლევთ მიიღოთ FHA სესხი წინასწარი შენატანით, რომელიც 3.5%-ით მცირეა. 3.5%-იანი წინასწარი შენატანით მილიონი დოლარის სახლზე, თქვენ გადაიხდით $35,000-ს და ისესხებთ $965,000-ს. FHA სესხები ასევე მოითხოვს 1.75%-იან წინასწარ იპოთეკური დაზღვევის პრემიას, რომელსაც ბევრი მსესხებელი ამატებს სესხის ნაშთს, ნაცვლად იმისა, რომ სრულად გადაიხადოს დახურვისას. ეს სესხის მთლიან ნაშთს დაახლოებით $981,888-მდე ზრდის. Mortgage News Daily-ის მონაცემებზე დაყრდნობით და ფასდაკლების ქულების არარსებობის გათვალისწინებით, საშუალო 30-წლიანი FHA განაკვეთის, დაახლოებით 5.76%-ის გამოყენებით, ძირითადი თანხისა და პროცენტის გადასახადი თვეში დაახლოებით $5,736-ია. ეს არ მოიცავს FHA-ის ყოველწლიურ იპოთეკური დაზღვევის პრემიას, რომელიც ეფუძნება თქვენი სესხის თანხას და სესხის ღირებულებასთან თანაფარდობას (LTV). ეს ასევე დაემატება თქვენს ყოველთვიურ იპოთეკურ გადასახადს ქონების გადასახადებთან და სახლის მესაკუთრეთა დაზღვევასთან ერთად. დაბალი წინასწარი შენატანი მყიდველებს ეხმარება ბაზარზე შესვლაში, მაგრამ მუდმივი იპოთეკური დაზღვევა მას მილიონი დოლარის სახლის დაფინანსების ერთ-ერთ ყველაზე ძვირადღირებულ გზად აქცევს გრძელვადიან პერსპექტივაში. კვალიფიციური მყიდველებისთვის, VA სესხს შეუძლია მნიშვნელოვნად შეცვალოს ხელმისაწვდომობა, თუნდაც მილიონი დოლარის ღირებულების სახლისთვის. 0% წინასწარი შენატანით, თქვენ სრულად დააფინანსებთ შესყიდვის ფასს. VA სესხები ყოველთვიური იპოთეკური დაზღვევის ნაცვლად VA დაფინანსების მოსაკრებელს ითვალისწინებს. პირველივე VA მსესხებლისთვის, ეს მოსაკრებელი 2.15%-ია, როდესაც წინასწარი შენატანი არ ხდება. თქვენ შეგიძლიათ აირჩიოთ დაფინანსების მოსაკრებლის ერთჯერადი გადახდა დახურვისას, მაგრამ ბევრი მსესხებელი მას სესხის ძირითად ნაშთში აერთიანებს. მილიონი დოლარის შესყიდვაზე, ეს $21,500-ს ამატებს, რაც სესხის მთლიან ნაშთს დაახლოებით $1,021,500-მდე ზრდის. Mortgage News Daily-ის მიხედვით, 5.78%-იანი საპროცენტო განაკვეთით, 30-წლიანი VA სესხის ძირითადი თანხისა და პროცენტის გადასახადი თვეში დაახლოებით $5,981-ია. მიუხედავად იმისა, რომ სესხის ნაშთი უფრო მაღალია, ყოველთვიური იპოთეკური დაზღვევის არარსებობა ხელს უწყობს გადასახადების კონკურენტუნარიანობის შენარჩუნებას FHA დაფინანსებასთან შედარებით. თუ დაფინანსების მოსაკრებელს წინასწარ გადაიხდით, თქვენი ყოველთვიური გადასახადი $5,855-მდე შემცირდება. სწორედ აქ იზრდება მილიონი დოლარის იპოთეკის ყოველთვიური გადასახადი ხშირად მოლოდინზე მაღლა. ქონების გადასახადებს შეუძლია მარტივად ასობით დოლარი დაამატოს თქვენს ყოველთვიურ ხარჯებს, ეროვნული საშუალო წლიური მაჩვენებელი დაახლოებით $1,889-ია. Insurance.com-ის თანახმად, მილიონი დოლარის ღირებულების ქონების მესაკუთრეთა დაზღვევამ შეიძლება წელიწადში $7,000-ს გადააჭარბოს. ეს მაჩვენებელი შეიძლება კიდევ უფრო მაღალი იყოს იმ ადგილებში, რომლებიც მიდრეკილია ტყის ხანძრების, ქარიშხლების ან წყალდიდობების მიმართ. სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის გადასახადები (HOA), თუ ვრცელდება, შეიძლება მერყეობდეს $100-ზე ნაკლებიდან რამდენიმე ასეულ დოლარამდე ყოველთვიურად. ამ დამატებითი ხარჯების გათვალისწინების შემდეგ, ჩვეულებრივია, რომ რეალური ყოველთვიური ღირებულება მინიმუმ $1,000-ით მაღალი აღმოჩნდეს, ვიდრე მხოლოდ იპოთეკის ძირითადი თანხა და პროცენტი.